Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh

Cách định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh được xem là phương pháp xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định dựa trên cơ sở phân tích mức giá của bất động sản. Từ đó rút ra những so sánh để có thể ước tính và xác định giá trị gia trị của bất động sản. 

Phương pháp này được thực hiện dựa trên nguyên tắc thay thế. Hiểu một cách đơn giản là người mua sẽ không xuống tiền để mua mảnh đất nào đó nếu như anh ta có lựa chọn hoàn hảo hơn, tốn ít tiền hơn mà vẫn có thể sở hữu được tài sản tương tự.

Theo nguyên tắc định giá đất đai này, giá trị của bất động sản cần định giá có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương với nó. 

Hay đơn giản là phương pháp này chỉ cần đi tìm những bằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị trường.

Các bước tiến hành

Tìm hai mảnh đất giống nhau hoàn toàn trên thị trường là điều không thể xảy ra. Bởi mỗi mảnh đất sẽ có diện tích khác nhau, vị trí khác nhau, quang cảnh cũng như đặc điểm pháp lý khác nhau. Ngoài ra, giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo thời gian. 

Vì vậy, để tiến hành so sánh, thẩm định giá trị của bất động sản nào đó thì cần thu thập các thông tin về giao dịch của các mảnh đất gần giống trên thị trường với mảnh đất cần thẩm định giá. Sau đó tiến hành phân tích giá cả của các giao dịch đó. Từ đó đối chiếu lại với bất động sản cần thẩm định để có được những thay đổi thích hợp, đưa được ra mức giá hợp lý nhất.

Bước 1: Tiến hành tìm kiếm những thông tin có liên quan về những bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần đây. 

Sau đó tiến hành đối chiếu về các mặt như bên dưới. Chú ý đến những yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị như kiểu cách, vị trí, không gian, môi trường, pháp lý…Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

Tình trạng vật chất của bất động sản.

Mặt bằng có gì chú ý?

Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.

Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.

Tình trạng pháp lý.

Thời gian giao dịch.

Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.

Bước 2: Sau đó tiến hành kiểm tra, xác thực và phân tích các giao dịch chứng cớ. Từ đó đưa ra được những so sánh , đánh giá dành cho bất động sản mục tiêu. Để có được những đánh giá xác thực thì trong quá trình phân tích thị trường cần làm rõ được các yếu tố: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.

Bước 3: Chọn ra một và bất động sản thích hợp nhất để so sánh

Bước 4: Xác định và chỉ ra những yếu tố khác nhau giữa bất động sản chứng cứ và bất động sản mục tiêu dùng để so sánh. 

Sau đó dựa trên sự khác nhau của các yếu tố có liên quan để tiến hành điều chỉnh giá cho thích hợp. Cách điều chỉnh thường thấy của các nhà là công việc thẩm định bất động sản đó là lấy bất động sản mục tiêu là trung tâm. 

Các điều chỉnh chứng cớ đều xoay quanh bất động sản mục tiêu. Nếu trong quá trình điều chỉnh mà nhận thấy bất động sản chứng cớ có những yếu tố tốt hơn bất động sản mục tiêu thì cần tiến hành hạ giá giao dịch của bất động sản chứng cớ và ngược lại.

Bước 5: Sau khi đã tiến hành điều chỉnh giá của bất động sản thì tiến hành ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Ưu điểm

Phương pháp so sánh là phương pháp đơn giản. Nó được sử dụng phổ biến rộng rãi bởi những ưu điểm dưới đây:

• Phương pháp định giá này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Nó không có công thức hay mô hình cố định. Việc định giá chỉ dựa trên sự hiện diện của các giao dịch thị trường. Từ đó rút ra được kết luận về các dấu hiệu có giá trị.
• Là phương pháp phản ánh được toàn bộ sự đánh giá của thị trường. Việc làm này dựa trên các bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trong thực tế về giá trị của bất động sản. Chính vì vậy nó nhanh chóng được cơ quan pháp lý chứng thực và nhận được sự tin tưởng của khách hàng.
• So sánh là cơ sở của các phương pháp định giá bất động sản khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

Hạn chế

• Để có thể thực hiện được việc định giá một bất động sản nào đó thì bắt buộc phải có giao dịch về bất động sản tương tự như nó ở cùng một khu vực. Nếu có ít bất động sản dùng để so sánh, không đáp ứng được các tiêu chí thì độ chính xác sẽ không cao.
• Các thông tin để đối chứng để mang tính lịch sử. Nếu như thị trường có biến động, những thông tin mang tính lịch sử ấy chỉ có giá trị trong thời gian ngắn thì thông tin cũng thiếu chính xác.
• Phương pháp thẩm định bất động sản dựa vào phương pháp so sánh này đòi hỏi các thẩm định viên phải là những người thực sự có kinh nghiệm, nhiều kiến thức thì mới có thể đưa ra được kết quả chính xác.

Điều kiện áp dụng

Để áp dụng được cách định giá bất động sản này, cần tuân thủ các điều kiện sau:

• Chất lượng thông tin dùng để so sánh phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy . Đặc biệt là những thông tin này có thể tra cứu được
• Bắt buộc thị trường bất động sản phải ổn định để tránh những sai số thiếu chính xác.
• Thường được áp dụng khi định giá các bất động sản đồng nhất như các căn hộ, chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt, các mảnh đất trống.

Subscribe to receive free email updates: