KINH NGHIỆM MUA NHÀ, ĐẤT ĐANG BỊ THẾ CHẤP, KÊ BIÊN?

KINH NGHIỆM MUA NHÀ, ĐẤT ĐANG BỊ THẾ CHẤP, KÊ BIÊN?

Một trong những rủi ro lớn khi mua nhà là không biết nhà mình định mua đang bị thế chấp, kê biên, bởi lúc này việc mua nhà sẽ gặp phải vấn đề pháp lý, đó là nhà bạn mua sẽ không được thừa nhận về mặt pháp lý.

Một trong những rủi ro lớn khi mua nhà là không biết nhà mình định mua đang bị thế chấp, kê biên, bởi lúc này việc mua nhà sẽ gặp phải vấn đề pháp lý, đó là nhà bạn mua sẽ không được thừa nhận về mặt pháp lý.

Nhưng làm sao biết được nhà định mua đang bị thế chấp?

Đó là người bán cố tình giấu diếm chuyện nhà đang bị thế chấp ngân hàng nhưng người mua không biết, họ sẵn sàng làm giấy tờ tay để thực hiện việc mua bán nhà. 

Còn người mua thì không có nguồn thông tin để biết được căn nhà mình định mua bị thế chấp.

Có lần mình hỏi vài người bạn làm ở ngân hàng, có thể điều tra hay hỏi để họ kiểm tra xem nhà đó có bị thế chấp ngân hàng không? 

Thì nhận được câu trả lời là không, bởi thông tin của bên thế chấp được bảo mật theo quy định của ngân hàng.

Còn ra công chứng hỏi để họ kiểm tra hả? 

Cũng khó quá, vì có trường hợp phòng công chứng cũng không thể rà soát được hết nhà đang bị thế chấp ngân hàng nữa. Nhưng phía công chứng có thể không cần phải chịu trách nhiệm về việc này.

Còn làm sao để biết nhà định mua bị kê biên?

Đây là rủi ro lớn cho người mua, trong khoảng thời gian từ lúc tuyên án đến lúc thi hành, họ tranh thủ bán nhà cho bạn, tiền bạc, giấy tờ đã xong xuôi, nhưng tiền họ thu được không dùng để thi hành án mà để dùng vào mục đích khác. 

Tại Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi hành án dân sự quy định rằng

“Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự….”

Hiện tại, để kiểm tra căn nhà đó có bị kê biên hay không, bạn có thể vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để xem, nhưng một câu hỏi đặt ra rằng việc cập nhật này có kịp thời và đầy đủ so với nhu cầu của người mua nhà hay không?

Bởi vậy theo kinh nghiệm của chúng tôi khuyên người mua nhà, đất cần thận trọng và thực hiện các bước sau:

Trước hết, người mua phải tự kiểm tra bộ hồ sơ sản phẩm được cung cấp từ bên bán. 

Trong đó, một thủ tục không thể bỏ qua là phải xem bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ...

Thông thường tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ:  “Đã thế chấp theo hợp đồng số.....”

Tiếp đến là công đoạn kiểm tra chéo thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên. 

Đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. 

Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của HĐMB (đứng tên chủ cũ) phải được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.

Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch... tại địa bàn có bất động sản giao dịch. 

Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc dò la khai thác người dân tại địa phương quanh khu vực bất động sản mà mình đang có ý định mua.

Việc dò la khai thác thông tin từ người dân địa phương xung quanh rất quan trọng, đôi khi những người dân cư ngụ tại địa phương nơi có bất động sản dự kiến mua nắm thông tin về tình trạng tranh chấp hoặc bị kê biên rõ hơn cơ quan có thẩm quyền.

Thông qua các mối quan hệ các bạn có thể liên hệ với Chi cục Thi hành án cấp huyện/quận nơi có bất động sản để kiểm tra về tình trạng kê biên hoặc vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra.

Tuy nhiên cách này hơi khó vì đòi hỏi người mua phải có sự quen biết nhất định với cơ quan có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, người mua cần quan tâm đến vấn đề đặt cọc trước khi giao dịch chính thức. 

Thông thường, tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị mua bán. 

Tuy nhiên, cần lưu ý, hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ chi tiết thống nhất như: nhân thân của cả hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bất động sản mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc…

Cuối cùng là bước công chứng HĐMB (sau khi ký tại phòng công chứng), nội dung trong hợp đồng sẽ được các công chứng viên hỗ trợ. 

Tuy nhiên, việc khai rõ nội dung về thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí và đi nộp thay, giá trị mua bán... sẽ giúp người mua hạn chế thấp nhất các phát sinh ngoài ý muốn. 

Về vấn đề chọn phòng công chứng thì khuyên người mua nên chọn các công chứng viên uy tín đang công tác tại các phòng Công chứng Nhà nước để yên tâm hơn.

Khi mua nhà đất, hãy cố gắng tránh những thỏa thuận miệng, những lời hứa hẹn khi giao dịch. 

Tất cả nên cụ thể hóa bằng văn bản và có chữ ký hợp pháp để tránh rủi ro, nếu cẩn thận hơn thì nên có hộp mực để lăn tay.

Sau khi công chứng xong khuyên người mua nên làm thủ tục hành chính cập nhật, đăng bộ. 

Nếu người mua chọn thủ tục đổi sổ để người mua đứng tên vào trang thứ nhất của Giấy chứng nhận thì thời gian giải quyết của cơ quan nhà nước đối với thủ tục này gấp đôi so với thời gian cập nhật, đăng bộ.

Subscribe to receive free email updates: