Kinh nghiệm đầu tư đất nông nghiệp

"Bất động sản nông nghiệp được hiểu là bất kỳ phần bất động sản nào được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp có thể hiểu là thị trường mà ở đó, bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch"

Thị trường bất động sản nông nghiệp có thể phân loại thành 3 thị trường bộ phận: 

Thứ nhất, thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Được biết đến với nội dung là thị trường giao dịch các thửa đất nông nghiệp trong qua trình dồn điền, đổi thửa và tập trung tích tụ ruộng đất. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thay đổi diện tích thửa đất.

Thứ hai, thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây… phát triển góp phần nâng cao hiệu quả của nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa. Thị trường bộ phận thứ hai của bất động sản nông nghiệp là thị trường đất ở nông thôn. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất sang nhượng, tập trung hoặc chia nhỏ, hoặc thay đổi loại đất, từ đất ở nông thôn sang đất ở thành thị  được thực hiện trong quá trình đô thị hóa.

Thứ ba thị trường bộ phận thứ ba được biết đến là phân mảng thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chẳng hạn, từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Theo như quy định của pháp luật hiện hành thì bộ phận thị trường này diễn ra khá rộng khắp ở những nơi công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi ngành nghề kinh doanh. Đồng thời thì đối với các bên liên quan trong phân mảng thị trường bộ phận thứ ba này cũng được xác định là khá đa dạng. Sự đa dạng của thị trường này bao gồm các chủ sử dụng đất nông nghiệp và các chủ nhận sử dụng đất và Nhà nước như một bên trong thị trường.

Góp vốn đầu tư đất nông nghiệp

Chiến lược này phù hợp với các bạn trẻ, với số vốn ít ỏi. 2-3 người bạn có thể gom tiền lại để mua đất nông nghiệp diện tích lớn từ vài ngàn đến vài hecta các vùng lân các thành phố lớn. Tại sao là đất nông nghiệp, vì đất nông nghiệp hiện tại có giá thành rẻ và chúng ta có thể mua được diện tích đất lớn. Diện tích lớn thì khi tăng giá tỷ suất sinh lời sẽ nhiều hơn.

Nếu như các bạn có tầm nhìn xa và chiến lược hơn thì có thể để 1-2 năm, sau đó xin chuyển đổi lên đất thổ cư rồi sau đó phân lô bán nền thì càng mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên mua đất nông nghiệp phải chú ý đến quy hoạch của đất để tránh rủi ro. 

Lấy ví dụ đơn giản nếu như đất thổ cư ở quận 9 TPHCM có giá là 5 triệu/ m2 thì đất nông nghiệp cũng ở quận này chỉ có giá khoảng 500 ngàn/m2.

Nếu như bạn mua một miếng đất nông nghiệp 100 m2 với giá 50 triệu đồng thì khi chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư miếng đất ấy sẽ có giá trị khoảng 500 triệu đồng gấp 10 lần giá trị ban đầu. Vì vậy có thể nói nếu các nhà đầu tư mua đất nông nghiệp hiện nay được xem là “con gà đẻ trứng vàng” trong ngành bất động sản.

Nếu như đất nông nghiệp mà bạn đầu tư thuộc diện qui hoạch dự trữ của địa phương. Trong tương lai quỹ đất đó sẽ phục vụ cho các mục tiêu phát triển của phường, xã thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng là không thể thực hiện được.

Đối với những nhà đầu tư lớn thì họ phân bổ từ 5% đến 10% cho danh mục đầu tư đất nông nghiệp bên cạnh đầu tư vào các dự án chung cư ở các thành phố lớn. Còn với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, trong bối cảnh dịch bệnh phức tạp không thể đổ vốn vào các ngành kinh doanh khác thì đất nông nghiệp được xem là hạng mục an toàn. Và hạng mục này hứa hẹn sẽ sinh lãi rất lớn trong tương lai.

Không khó để nhận ra rằng thị trường đất nông nghiệp hiện nay là rất tiềm năng. Đất nông nghiệp nói chung và đất nông nghiệp 20 năm nói riêng đang tăng giá.

Cụ thể những thửa đất nông nghiệp ở những vùng cách thành phố Đà Lạt từ 20km đến 30km được chào mua với giá 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng cho 1000m2 cho những khu đất có đường ô tô.

 Còn với những khu đất nông nghiệp chỉ có đường xe máy, giá bán hiện nay sẽ vào khoảng 400-500 triệu đồng/sào.

Lý do đất nông nghiệp tăng giá có thể kể đến việc nhiều người cần mua đất để làm vườn hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đến bán lại lấy lời. 

Và nếu những khu đất ruộng nằm trong những dự án nhà đất quan trọng thì giá sẽ tăng phi mã.

Theo số liệu thống kê thì trung bình đất nông nghiệp ở phía Nam hiện nay có giá tăng khoảng gấp 3 lần so với những năm trước đây. 

Trước đây, chủ đầu tư chỉ cần bỏ ra 700 triệu đồng cho 1 sào đất thì giá bán sào đất này hiện nay đã lên đến 3 tỷ đồng. Còn đối với những khu đất nông nghiệp nằm gần với quốc lộ thì giá bán cũng đã lên đến 6 tỷ đồng.

Còn ở khu vực ĐBSCL thì đất nông nghiệp 20 năm cũng có giá tăng mạnh bất chấp dịch bệnh. 

Ở những địa phương như huyện Cai Lậy tỉnh Tiền Giang thì giá tăng đến mức 350-400 triệu đồng/sào trong khi trước đây là 200-230 triệu đồng/sào. Còn với những khu đất nằm gần những khu đường lớn thì mức giá hiện nay là 500-600 triệu đồng. 

Về phần đất trồng cây ăn quả như chôm chôm hay cam thì giá hiện năng tăng đến 800 triệu đến 1 tỷ đồng.

Bên cạnh việc chọn đất nông nghiệp 20 năm làm một tài sản đầu tư sinh lời thì nhiều nhà đầu tư còn chọn đây là một cách để tích lũy tài sản. Hiện nay, nhu cầu tìm đất nông nghiệp, đất vườn để trồng cây ăn quả tăng vọt ở các địa phương như Lâm Đồng, Đắk Lắk, Đắk Nông.

Giá đất nông nghiệp tăng mạnh, gấp 3 đến 4 lần nên việc đầu tư vào đất nông nghiệp là vô cùng tiềm năng, Hầu hết những nhà đầu tư ở thị trường đất này đều kiếm lợi nhuận lợi.

Tiềm năng của thì trường bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam, chủ bất động sản có thể kết hợp kinh doanh với tham quan du lịch để có thể quảng cáo và thu lợi nhuận từ cả hai nguồn sản xuất và kinh doanh du lịch sinh thái. 

Theo như sự hiểu biết của tác giả thì bất động sản nông nghiệp có thể được giao dịch thuần túy trong nông nghiệp, cũng có thể được giao dịch để rời khỏi khu vực nông nghiệp sang các khu vực khác. 

Quá trình mà đất, quyền sử dụng đất, các bất động sản nông nghiệp chuyển từ khu vực nông nghiệp sang khu vực đô thị, khu vực dịch vụ, khu vực công nghiệp cũng là một bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp.

1. Xác định mảnh đất có nằm trong quy hoạch không

Hầu hết các loại đất nông nghiệp nằm khá nhiều trong các dự án xây dựng của nhà nước. Nếu mảnh đất đó bạn đang định mua có trong dự án, chắn bạn sẽ không thể được phép sử dụng cho mục đích sinh sống.

Để giải quyết vấn đề này cách tốt nhất bạn nên chủ động lên UBND quận/huyện để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Nó giúp bạn tránh gặp rủi ro khi chẳng may mua phải mảnh đất này

Nếu mảnh đất nông nghiệp bạn đang tìm hiểu chưa quy hoạch, nhưng cũng chưa được quy hoạch làm đất ở thì việc chuyển đổi gần như không thể. Do đó cũng không nên mạnh tay đầu tư vào mua mảnh đất này.

2. Hợp đồng mua bán phải công chứng rõ ràng

Theo Luật Đất đai 2013, quy định tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu như việc mua bán của bạn không tuân theo các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.

3. Phí chuyển đổi đất nông nghiệp

Có một khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết khi mua đất nông nghiệp đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì thế, bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho phù hợp và có lợi cho mình.

4. Nắm chắc quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Với những mảnh đất trong diện quy hoạch của chính quyền cũng chưa đủ để bạn có thể chuyển đổi sang đất ở. Theo đó bạn phải đáp ứng được các điều kiện như sau:

Khi mua bán đất nông nghiệp cần phải có giấy từ chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, khu đất này là nơi không xảy ra bất cứ tranh chấp khi sử dụng hoặc không bị kê biên bản thi hành án.

Ngoài ra, đất này không được quyền tự ý chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất cho người khác. Điểm đặc biệt quan trọng, bạn không được phép chuyển đổi từ đất canh tác, rừng phòng hộ sang đất ở.

Subscribe to receive free email updates: